04_不動産の税金

課税主体：[所在県]（[地方税]）
納税主体：取得者
課税額：課税標準（[固定資産税]評価額）×[４]％※。
※2023年度までは[３]％

土地について：[宅地]の場合は[50]％。
建物について：一定の[新築住宅]※１は課税標準-[1200]万円※２。
※１：床面積50～240㎡などの要件あり。
※２：1997年度以降に建った住宅の場合。

登記には[所有権保存]登記、[所有権移転]登記、[抵当権設定]登記などがある。

課税主体：[国]（[国税]）
納税主体：登記者※
課税標準：[固定資産税]評価額（抵当権設定登記は[債権]金額）
課税額：課税標準×税率
※売買時は売主と買主が[連帯]して納税義務者となるが、一般的には契約等により買主が負担。

個人が取得する[住宅]で、一定の要件（床面積50㎡以上、新築or取得1年以内など）に該当するものは税率の特例を受ける。
下記：標準税率（住宅の軽減税率）。
所有権保存登記：[0.4]％（[0.15]％）
所有権移転登記：[2.0]％（[0.3]％）※
抵当権設定登記：[0.4]％（[0.1]％）
※売買の場合（宅地建物取引業者により一定の増改築がされたものは[0.1]％）。相続時は標準[0.4]％。贈与・相続時は軽減なし。

課税主体：[所在市町村]（[地方]税）
納税主体：固定資産税[課税台帳]に[1月1日]時点で登録されている人※
課税標準：[固定資産税]評価額
課税額：課税標準×[1.4]％（左記は標準税率。実際は市町村で決められる）
※売買があった場合、一般に契約などにより売主と買主の所有期間で負担額を按分し清算する。

住宅用地については課税標準の特例が、新築住宅については税額軽減特例がある。

課税主体：[所在市町村]（[地方]税）
納税主体：[市街化]区域にある土地・家屋の所有者（毎年[1月1日]時点で[固定資産課税]台帳に登録されている人）
課税標準：[固定資産税]評価額
税額：課税標準×税率※
※税率は市町村で設定。ただし[0.3]％以下

住宅用地には課税標準の特例がある。

課税譲渡所得＝譲渡益 - [3000]万円
譲渡した居住用財産の所有期間の[短期長期]問わず適用可能。
控除後の課税譲渡所得がゼロとなる場合でも[確定申告]が必要。
居住用財産の軽減税率の特例（後述）と併用[可能]。
特定居住用財産の買換えの特例（後述）と併用[不可]。
主な適用要件は、
・居住用財産であること、
・配偶者や親、子などへの譲渡でないこと、
・居住しなくなった日から[3]年経過する年の12月31日までに譲渡していること、
・前年、前前年にこの特例を受けていないこと（3年に1回しか使えない）。

相続開始直前に被相続人の居住用であった家屋で、その後空き家になっていた家屋を一定期間内に譲渡した場合には、その譲渡所得の金額から最大[3000]万円控除できる。
※この特例は、2016/04/01～2023/12/31の譲渡に適用可能で、取壊して更地譲渡の場合も適用可能。
課税譲渡所得＝譲渡益 - [3000]万円（特別控除）
相続財産にかかる譲渡所得の課税の特例（相続税の取得費の加算）※と[選択]適用になる。
※相続や遺贈により取得した財産を一定期間（相続開始翌日～相続税申告期限翌日以後[3]年経過日）内に譲渡した場合に、相続税額のうち一定金額を、譲渡資産の取得費に加算して譲渡所得を計算できるという特例。
主な適用要件：
・相続開始まで被相続人の居住用※であり、その後相続によって空き家になったこと、
・1981年5月までに建築された家屋であること、
・マンションなどの区分所有建物でないこと、
・相続開始日から[3]年経過する年の12月31日までに譲渡したこと、
・譲渡対価が[1億]円以下であること。
※2019年度以降の譲渡については「被相続人が要介護認定等を受けて相続開始直前まで老人ホーム等に入所」かつ「被相続人の老人ホーム等入所時から相続開始直前までその家屋を被相続人が一定使用していて事業用・貸付用・被相続人以外の居住用となっていない」場合は被相続人が居住用としていた扱いにできる。

譲渡年の1月1日時点で所有期間[10]年超の居住用財産を譲渡した場合、[6000]万円以下の部分について[14]％（所得税[10] + 住民税[4] で復興特別所得税[0.21]％が加算）の軽減税率を適用。これは居住用財産の[3000]万円の特別控除と併用[可能]。
計算例：
取得費7000万、譲渡費用500万、譲渡収入2億の場合、
課税譲渡所得＝2億 - 7000万 - 500万 - 特別控除3000万 = 9500万
税率（所得税＋住民税）は
6000万以下部で10%+4%、6000万超部で15%+5%なので、
税額は
所得税＝6000x0.10 + 3500x0.15 = 1125万円
住民税＝6000x0.04 + 3500x0.05 = 415万円

譲渡年の1月1日時点の所有期間が[10年]超で居住期間[10年]以上の居住用財産を譲渡対価[1億円]以下で譲渡し、新たに床面積[50]㎡以上の居住用財産を購入した（買い換えた）場合、譲渡益に対する税金を繰り延べる（次年度以降に持ち越す）ことができる。つまり、本来その年に発生した譲渡益は全額がその年度の課税対象になるが、その譲渡益を次年度以降の課税の対象にすることができる。たとえば旧居を5000万で売って新居を6000万で購入した場合、旧居≦新居なので譲渡益を繰り延べられる。旧居を3000万で買っていてその譲渡費用が200万なら、5000 - 3000 - 200 = 1800万円を全額繰り延べることができる。この特例は「3000万円の特別控除」や「居住用財産の軽減税率の特例」とは併用[不可]。また、譲渡益がゼロでも[確定申告]が必要。

譲渡年の1月1日時点の所有期間が[５]年超、一定の住宅ローンがある等の居住用財産を譲渡し、譲渡損失が生じた場合、譲渡損失（住宅ローン残高 - 譲渡価格 が限度）とその年の他の所得とを[損益通算]することが可能。また、翌年以降[３]年間にわたり、その譲渡損失を他の所得から控除（[繰越]控除）できる。ただし繰越控除を受ける年の合計所得金額は[3000]万円以下が条件。