02_不動産の取引

[宅地建物取引業]とは、次の取引を業として行うことであり、[知事]か[国交大臣]の免許が必要。

[宅地建物取引士]とは、国家試験に合格し、実務経験等を経て宅地建物取引士証の交付を受けた者。宅地建物取引業を行う事務所に、従業員[5]人に1人以上[専任]で配置する義務がある。

不動産業者に土地や建物の売買や賃貸借を[媒介]（[仲介]）してもらう際は[媒介契約]を結ぶ。契約締結時は遅滞なく[契約書]を作成・記名し、依頼者に交付すること。電磁的方法も可。媒介契約には[一般]媒介契約、[専任]媒介契約、[専属専任]媒介契約の3種類がある。
下記に、①複数業者への同時依頼、②自己発見取引※、③依頼者への報告義務、④指定流通機構への物件登録義務、⑤契約の有効期間、について示す。
※業者に「物件の買主を探して」と依頼したが自分で買主を見つけてしまうこと。

[取引額]による。売買・交換の媒介の場合は、取引額の[３]％＋[６]万円だが、取引額が[400]万円以下なら[４]％＋[２]万円、[200]万円以下なら[５]％＋[０]万円となる。

宅地建物取引業者は[契約前]に顧客（宅地建物取引業者を除く）に一定の重要事項を、書面を（紙orデータ）交付して説明すること。その際に[宅地建物取引士]が[宅地建物取引士証]を提示すること。

[手付金]とは、契約時に買主が売主に渡す金銭で、通常は[解約手付]とされる。
買主側からの契約解除の際には戻ってこず、売主側からの契約解除では[２倍]が戻ってくる。
ただし、相手方が[履行]に着手した後は手付による解除は不可。

契約後の引渡前に、物件が放火や地震など、契約者双方の責めに帰することのできない事由によって滅失した場合は買主の代金支払義務は残るが、支払の[履行]は拒否できる（[履行拒絶]権）。これを[危険負担]という。

契約締結後に売主が、種類・品質・数量について契約に適合しない不動産を引渡した場合や、買主に移転した権利が契約に適合しない場合で、一定の要件を満たしたとき、買主は売主にに対して①[履行]の[追完]請求、②[代金減額]請求、③[損害賠償]請求、④[契約解除]ができる。これら売主が負う①～④を売主の[担保]責任（[契約不適合]責任）という。なお、①は修補、代替物引渡等を請求することを言う。[種類]か[品質]が不適合の場合、買主はそれを[知った]時から[1年]以内に売主に[通知]することが、担保責任の追求要件となる。また、通知をした場合でも別途、[消滅時効]の適用があり、「買主が請求権等を認知して[5年]」または「権利を行使できるときから[10年]」である。民法上特約によって、売主の担保責任を[免除]したり、上記の通知期間を[短縮]することはできるが、売主が知りながら買主に告げなかった時の責任は免れない。

新築住宅の構造耐力上主要な部分等（柱など）については、売主は引渡から最低[10年]は[瑕疵担保]責任がある。ここでいう[瑕疵]とは、[種類]または[品質]について契約に適合しない状態をいう。

[建築基準法]上の床面積は[壁芯]面積（壁の中心線から測定）を指し、広告やパンフレットに記載されるのはこちらである。
[登記簿]上は[戸建]については前者だが、マンション等の[区分所有]建物については[内法]面積（壁の内側の面積）が用いられる。