１．不動産とは
不動産…土地や建物
２．土地の価格
公示価格
基準地標準価格
固定資産税評価額
相続税評価額(路線価)
３．鑑定評価の方法
取引事例比較法
原価法
収益還元法
４．不動産の登記
※登記には対抗力はあるが公信力はない！
不動産登記簿の構成
不動産登記の効力
仮登記とは
不動産…土地や建物
２．土地の価格
公示価格
基準地標準価格
固定資産税評価額
相続税評価額(路線価)
３．鑑定評価の方法
取引事例比較法
原価法
収益還元法
４．不動産の登記
※登記には対抗力はあるが公信力はない！
不動産登記簿の構成
不動産登記の効力
仮登記とは
１｜不動産とは
[土地]およびその[定着物]（建物や石垣など）を言う。
２｜土地の価格
１．土地の価格
(1) 実勢価格（時価）
売主と買主の[合意]で決まる価格。公的な価格を目安に決められる。
(2) 公的な価格
[公示価格]、[基準地標準価格]、[固定資産税評価額]、[相続税評価額（路線価）]の４つ。
①公示価格
管轄：[国交省]
用途：[一般の土地取引価格の指標]
基準日：[1月1日]
公表日：[3月下旬]
対公示価格比：[100%]
用途：[一般の土地取引価格の指標]
基準日：[1月1日]
公表日：[3月下旬]
対公示価格比：[100%]
②基準地標準価格
管轄：[都道府県]
用途：[公示価格の補足]
基準日：[7月1日]
公表日：[9月下旬]
対公示価格比：[100%]
用途：[公示価格の補足]
基準日：[7月1日]
公表日：[9月下旬]
対公示価格比：[100%]
③固定資産税評価額
管轄：[市町村]
用途：[固定資産税]や[不動産取得税]の計算用
基準日：[1月1日]※[3年毎]
公表日：[3月か4月]
対公示価格比：[70%]
用途：[固定資産税]や[不動産取得税]の計算用
基準日：[1月1日]※[3年毎]
公表日：[3月か4月]
対公示価格比：[70%]
④相続税評価額（路線価）
管轄：[国税庁]
用途：[相続税]や[贈与税]の計算用
基準日：[1月1日]
公表日：[7月1日]
対公示価格比：[80%]
用途：[相続税]や[贈与税]の計算用
基準日：[1月1日]
公表日：[7月1日]
対公示価格比：[80%]
３｜鑑定評価の方法
公的な価格が目安とは言え、それが実態と[乖離]する場合もある。そこで、[不動産鑑定士]等が判定を行う。
１．鑑定評価の方法
(1) 取引事例比較法
似たような取引[事例]を参考に、修正や補正をする方法。
(2) 原価法
[再調達原価]（[今]買ったらいくらか）を求め、それに[減価]修正を加える方法。
(3) 収益還元法
対象不動産が[将来]生み出すであろう[純収益]（収益-[費用]）と最終的な[売却]価格から現在の価格を求める方法。
①直接還元法
対象不動産が生み出す[単年度]の純収益を[一定]率で割り戻して価格を算出。
②DCF法
「保有期間各年に対象不動産が生み出す純収益」と「最終的な売却価格」を「[現在価値]に割り戻して」足し合わせて算出。
４｜不動産の登記
不動産は、所有地や所有者等の権利などが不動産登記記録（[登記簿]）に記載され、[公示]される。記録は[登記所]（[法務局]）に申請（[オンライン]可）して行う。手続をすればだれでも[閲覧]可能。
１．不動産登記簿の構成
不動産登記簿は[表題部]（表示に関する登記）と[権利部]（権利に関する登記）から構成。また、権利部は[甲区]と[乙区]に区分。
(1) 表題部（表示に関する表記）
不動産の[所在地]、[面積]、[構造]などが記録される。
①土地
[所在]、[地番]、[地目]（宅地・田・畑・山林など）、[地積]など
②建物
[所在]、[家屋番号]、[種類]（居宅・店舗・事務所など）、[構造]（木造・鉄骨・鉄筋コンクリートなど）、[床面積]など
(2) 権利部（権利に関する登記）
①甲区
所有権に関する事項※が記録される。
※所有権の[保存]、所有権の[移転]、[差押え]、[仮処分]等
※所有権の[保存]、所有権の[移転]、[差押え]、[仮処分]等
②乙区
所有権以外の権利に関する事項※が記録される。
※[抵当]権、[先取特]権、[賃借]権等
※[抵当]権、[先取特]権、[賃借]権等
２．不動産登記簿の効力
(1) 不動産登記簿の効力
①対抗力がある
登記をしておくと、「自分がその不動産の権利者だ」と第三者に[主張]できる。
②公信力はない
[虚偽]を含む登記を信じて取引して損害を被っても法的に[保護]されない。
３．仮登記とは
不動産の[本登記]をする要件を満足しない場合に行い、登記の[順位]を保全できる。ただし仮登記には[対抗力]がない。